Novas regras fiscais exigem adaptação estratégica de construtoras, incorporadoras e holdings
Aprovada pela Emenda Constitucional 132 e regulamentada pela Lei Complementar 214/25, a reforma tributária brasileira promete uma transformação significativa na cobrança de tributos sobre o consumo. O novo modelo, que adota o sistema de IVA dual, visa unificar diversos impostos — como ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins — substituindo-os por dois novos tributos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que será compartilhado entre os estados e municípios. A implementação do novo sistema ocorrerá de forma gradual, com início em 2026 e previsão de conclusão até 2033.
Além disso, o modelo inclui o mecanismo “Split Payment”, que permitirá o recolhimento automático dos tributos no momento da liquidação financeira das operações. O objetivo é simplificar o sistema tributário, reduzir a sonegação e ampliar a base de contribuintes. Outras mudanças significativas incluem o fim da cumulatividade dos tributos, a cobrança do imposto no destino da operação e a manutenção de regimes diferenciados, como o Simples Nacional, além de incentivos para a Zona Franca de Manaus.
Impactos da Reforma Tributária no Mercado Imobiliário
O mercado imobiliário, que representa cerca de 10% do PIB brasileiro, será um dos setores mais afetados pela reforma. Devido à sua complexidade, ciclo produtivo longo e necessidade de previsibilidade fiscal, a mudança no sistema tributário pode impactar significativamente os custos de construção, o valor dos imóveis e o acesso à moradia.
Com o novo sistema, tributos como o IBS e a CBS passarão a incidir sobre operações que antes eram isentas, como a alienação e locação de imóveis, além de atividades de administração e construção civil. Isso pode resultar em um aumento na carga tributária em diversas etapas do processo, impactando os preços dos imóveis e reduzindo as margens de lucro.
Alterações para Incorporadoras, Construtoras e Pessoas Físicas
Atualmente, as construtoras e incorporadoras se beneficiam do Regime Especial de Tributação (RET), que estabelece uma alíquota de 4% sobre a receita, incluindo PIS/COFINS, IRPJ e CSLL. Com a reforma, esse cenário passará por mudanças significativas. Para os empreendimentos com pedidos de RET feitos até 01/01/2029, será possível tributar a receita pela CBS com uma alíquota reduzida de 2,08%, sem a incidência adicional de IBS.
Após essa data, no entanto, será obrigatório o regime regular de IBS/CBS, com alíquotas que podem chegar a 13,25%. Embora exista a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários, a carga líquida não deverá retornar aos níveis atuais, impactando diretamente a rentabilidade das incorporadoras e construtoras.
A alienação de imóveis, por sua vez, estará sujeita à CBS e ao IBS, com base de cálculo sobre o valor da operação. Estão previstas reduções de 50% na alíquota para alienações e de 70% para locações, cessões e arrendamentos. Com uma alíquota-base estimada em 28%, a tributação efetiva pode chegar a 14% para alienações e 8,4% para locações — mais que o dobro do percentual atual em regimes simplificados. Esse aumento pode ser ainda maior se somado ao IRPJ e CSLL, podendo ultrapassar 17%.
Além disso, pessoas físicas também poderão ser tributadas caso tenham receita superior a R$ 240 mil anuais provenientes de aluguéis de pelo menos três imóveis mantidos por cinco anos, ou na venda de imóveis construídos pelo próprio contribuinte. Nesse caso, um planejamento fiscal adequado será essencial para evitar autuações e penalidades.
Mudanças nas Holdings Patrimoniais e o Impacto do ITCMD
As holdings patrimoniais imobiliárias também terão que se adaptar às novas regras. A Emenda Constitucional 132 introduziu a progressividade do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), enquanto o PLP 108/2024 prevê o cálculo do imposto com base no valor de mercado dos imóveis. Apenas os contratos firmados antes da nova legislação e registrados até o fim de 2025 para imóveis não residenciais e até 2028 para imóveis residenciais poderão se beneficiar de um regime de transição com uma alíquota reduzida de 3,65%.
Sem essa opção de transição, a carga tributária sobre a receita bruta das holdings pode variar entre 8% e 15%, mesmo com a possibilidade de uso de créditos tributários, o que comprometerá as vantagens fiscais associadas a esse modelo de negócio.
Adaptação e Planejamento: Passos Cruciais para o Setor Imobiliário
A reforma tributária já está em andamento e exigirá mudanças profundas nas estruturas do setor imobiliário. Incorporadoras, construtoras e holdings patrimoniais devem começar o processo de adaptação o quanto antes, revisando contratos, ajustando suas estruturas societárias e aperfeiçoando as práticas de gestão tributária.
O ano de 2025 será um marco crucial para que as empresas do setor possam realizar um planejamento estratégico eficiente, aproveitando as possibilidades de regimes de transição e incentivos fiscais oferecidos pela nova legislação. O uso de créditos tributários será um elemento fundamental para reduzir custos e manter a competitividade, especialmente ao selecionar fornecedores que estejam no Simples Nacional.
Com os impactos sendo amplos e diversos, a reforma tributária exige uma análise cuidadosa e personalizada de cada operação do setor. O suporte de especialistas tributários será essencial para mitigar riscos, identificar oportunidades e garantir segurança jurídica nas transações imobiliárias, tornando a adaptação ao novo regime tributário mais eficiente e segura para todos os envolvidos.
