A Reforma Tributária em tramitação promete transformar substancialmente o ambiente de negócios para construtoras, incorporadoras e o mercado imobiliário como um todo.
Segundo especialistas no evento “Impactos da Reforma Tributária no Setor da Construção”, promovido pela FIESC, as mudanças trarão maior formalidade, aumento de competitividade e ganhos de produtividade, mas exigirão adaptações profundas nos modelos operacionais.
Principais impactos esperados
- Crédito Tributário e Apuração Mais Complexa
O setor deverá incorporar a utilização de créditos fiscais de forma mais intensa, o que exigirá controle rigoroso sobre quais insumos e serviços contratados realmente geram tais créditos. Isso implica repensar contratos com fornecedores e cadeia de suprimentos. - Necessidade de Revisão nos Modelos de Negócio
O Regime Especial de Tributação (RET) vigente, com alíquota de 4%, não contemplava adequadamente os custos embutidos nos insumos e prestação de serviços. Com a nova estrutura tributária, haverá complexidade adicional, exigindo maior planejamento prévio, desde a aquisição do terreno até a comercialização do imóvel. - Competitividade e Formalidade
Com as mudanças, a expectativa é que ocorra redução da informalidade — concorrência desleal derivada da informalidade será mitigada —, além de incentivo para adoção de processos construtivos mais industrializados e maior produtividade com menor desperdício. - Regulação e Normas Técnicas
Regulamentações futuras terão papel determinante para determinar como os mecanismos de crédito, transparência e simplicidade serão efetivamente aplicados. Normas técnicas poderão ser revisitadas para permitir práticas mais eficientes em obras, prazos e execução.
Oportunidades para o setor
- Ganhos no PIB projetados: Estimativas da CNI apontam que, em 15 anos, a reforma pode acrescentar cerca de 12% ao PIB do setor em comparação ao cenário atual.
- Melhorias na produtividade via industrialização de processos, menos desperdício de materiais e maior previsibilidade nos cronogramas.
- Incremento de formalização, com maior segurança jurídica e transparência fiscal, o que favorece atração de investimentos.
Desafios críticos a serem enfrentados
- Capacitação técnica: equipes financeiras, fiscais, de gestão de projetos e vendas terão de se adaptar a novas formas de cálculo tributário, apuração de créditos, obrigações acessórias.
- Relação com fornecedores: será fundamental que fornecedores estejam alinhados, pois os insumos e serviços contratados impactarão diretamente na geração de créditos tributários. Contratos precisarão prever essa caracterização.
- Complexidade operacional: alterações já na fase de projeto, para garantir que o layout, o cronograma, a escolha de materiais e fornecedores permitam o aproveitamento tributário.
- Gestão de custos adicionais e riscos de carga tributária: caso a legislação não seja clara ou regulamentada adequadamente, podem haver custos inesperados ou custo fiscal elevado.
Recomendações para construtoras e incorporadoras
- Iniciar um diagnóstico tributário interno: mapear quais insumos e serviços contratados atualmente geram ou poderiam gerar crédito fiscal.
- Inserir profissionais de contabilidade/tributação nos estágios iniciais do projeto (inclusive antes da compra do terreno), para orientar decisões com impacto fiscal.
- Formalizar contratos com fornecedores que envolvam cláusulas de geração de crédito tributário ou comportem comprovação documental para esse fim.
- Acompanhar de perto os processos regulatórios e participar das consultas públicas para garantir que a regulamentação final seja justa e aplicada de forma clara e eficiente.
- Investir em treinamento interno: equipes técnicas, de projeto, vendas e financeiras devem estar alinhadas com as mudanças previstas.
- Avaliar sistemas de construção mais industrializados que tendem a ganhar vantagem com nova tributação e melhor uso de insumos, produtividade e menos desperdício.
Conclusão
A Reforma Tributária promete redesenhar significativamente o ambiente da construção civil: ela não é apenas uma mudança de lei, mas uma mudança de mindset. Para quem atuar bem nesse novo ciclo — incorporadoras, construtoras e demais players — será essencial combinar gestão tributária estratégica, adoção de processos produtivos eficientes e visão integrada de projeto. Quem se antecipar e se preparar vai conseguir usar a nova legislação como vantagem competitiva.
