A tokenização de ativos imobiliários foi tema central do painel do X Seminário Jurídico da CBIC, realizado em 19 de setembro.
A inovação, baseada em blockchain, permite fragmentar imóveis em tokens digitais negociáveis, prometendo maior liquidez, democratização do investimento e novas possibilidades para a indústria imobiliária.
Principais pontos discutidos no seminário
- Segurança jurídica e direito real: Juan Pablo Correa Gossweiler, presidente do ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis), destacou que o direito de propriedade está consagrado na Constituição e depende de registro formal. Ele alertou para confusões no mercado, em que tokens são associados a contratos de locação ou promessa de compra, e não ao direito real sobre o imóvel.
- Regulação e interação entre agentes:
- Raphael Lafetá (presidente do Sinduscon-MG) enfatizou o caráter disruptivo da tokenização e a necessidade de clareza regulatória e estabilidade para que o instrumento seja amplamente adotado.
- Andreas Blazoudakis, CEO da Netspaces, comparou essa fase à “início da Internet”, lembrando que para prosperar serão essenciais cooperação entre incorporadoras, registradores, instituições financeiras e empresas de tecnologia.
- Desafios identificados:
- Falta de regulamentação específica que vincule tokens ao direito real de propriedade.
- Registro imobiliário: problemas recorrentes como ausência ou deficiência no registro formal de promessas de compra e venda e cobrança duplicada de taxas.
- Confusão conceitual entre formas instrumentais (locação, promessa, contratos) e a efetiva propriedade tokenizada.
Oportunidades e perspectivas
Apesar dos desafios mencionados, houve consenso entre os participantes de que a tokenização pode abrir novas frentes de investimento e transformar o mercado imobiliário, se regulada apropriadamente. Algumas das oportunidades:
- Maior acessibilidade para investidores de menor porte, já que tokens permitem dividir o valor de um imóvel em partes menores.
- Novas fontes de liquidez para incorporadoras, que poderão captar recursos de maneira diversa.
- Transparência e rastreabilidade facilitadas por registros distribuídos (distributed ledger), aumentando a confiança do mercado.
Conclusão
A tokenização de imóveis emerge como uma tecnologia com grande potencial para modernizar o setor, mas seu sucesso depende de:
- Normas claras que protejam o direito real de propriedade;
- Integração entre os diversos atores do ecossistema imobiliário;
- Educação do mercado para distinguir tokens vinculados a propriedade de instrumentos contratuais comuns;
- Registros imobiliários eficientes e adaptados ao novo contexto.
Com esses elementos, construtoras, incorporadoras, registradores e investidores poderão aproveitar os benefícios da tokenização — inovação, liquidez e democratização — sem comprometer a segurança jurídica essencial ao mercado imobiliário.
